Program zveznega stanovanja z nizkim dohodkom je bil od leta 1987 uspešen pri zagotavljanju najemnikov z nizkimi dohodki dostojnih stanovanj po dostopni najemnini. Če iščete stanovanje v nepremičninskem davčnem znesku, morate pred prijavo nekaj vedeti. To so odgovori na pogosto zastavljena vprašanja o zveznem programu odobritve davka na stanovanje z nizkimi dohodki.
V: Kakšen je program davčnega dobropisa?
O: Program davčnih posojil, znan tudi kot "zvezni program stanovanjskega posojila z nizkimi dohodki" ali preprosto LIHTC, je priljubljen, cenovno ugoden stanovanjski program, ki obstaja že od leta 1987. Za razliko od večine stanovanjskih programov, ki jih upravlja ameriško ministrstvo programa stanovanjskega in mestnega razvoja (HUD), program davčnih posojil upravlja IRS v sodelovanju z državnimi agencijami za financiranje stanovanj po vsej državi. Najemodajalci, ki sodelujejo v programu, 10 let zahtevajo davčne olajšave za svoje davčne posojila v zameno za najem vsaj nekaterih stanovanj najemnikom z nizkimi dohodki po omejeni najemnini.
V: Ali moram zahtevati davčni dobropis?
O: Ne. Program davčne olajšave je dobil ime, ker lastniki sodelujočih nepremičnin dobijo dragocene davčne dobropise v zameno za ohranjanje cenovno dostopnih zgradb. Kot najemnik nepremičnine v davčnem dobropisu je ugodnost, ki jo prejmete, v obliki najemnine z omejitvami, ob predpostavki, da ste upravičeni do dohodka.
V: Ali se kot del dohodka gospodinjstva štejejo rente?
O: Če imate pokojnino ali drugo rento, obstaja velika možnost, da jo boste morali na nek način šteti kot del prihodka vašega gospodinjstva. Kako naj najemodajalec določi, kako ravnati z anuiteto, ki jo imate (ali ki jo lahko postavite po podpisu najema stanovanja z nizkimi dohodki pri nepremičnini z davčnim kreditom), je odvisno od tega, ali imate pravico, da umaknete stanje na rente in če že prejemate plačila.
Če ste že začeli prejemati plačila, bo najemodajalec moral vprašati vašega posrednika, ali imate pravico, da dvignete preostanek rente. Če imate to pravico, mora najemodajalec vašo anuiteto obravnavati kot premoženje.
Ko enkrat začnete prejemati anuitetna plačila, ga običajno ne morete pretvoriti v pavšalni znesek gotovine. Če je to vaše stanje, potem bo vaš najemnik navadna plačila obravnaval kot dohodek.
Pričakujte, da bo vaš najemodajalec moral preveriti, ali imate pravico, da umaknete preostanek (četudi se odmerijo kazni), kakšna je osnova, na podlagi katere se lahko pričakuje, da bo v prihodnjem letu zrasla anuiteta, katera koli odstopna ali predčasna odtegnitev denarne kazni ter davčno stopnjo in davčno kazen, ki bi veljala, če bi umaknili celoten znesek rente.
V: Zaupanja se štejejo kot del prihodka gospodinjstva?
O: Zaupanja se na nek način štejejo za del dohodka gospodinjstva. Kako naj najemodajalec določi, kako ravnati z zaupanjem, ki ga imate (ali ki ga lahko ustanovite po podpisu najema stanovanja z nizkimi dohodki pri nepremičnini z davčnim kreditom), je odvisno od tega, ali imate dostop do glavnice na računu oz. dohodek z računa.
V: Ali se sredstva štejejo za dohodek?
O: Ne. Sredstva sama se ne štejejo za dohodek. Vendar pa se vsak dohodek, ki ga sredstvo ustvari, običajno šteje pri določanju upravičenosti dohodka gospodinjstva.
V: Ali najemodajalci preverjajo dohodek?
O: Da. Če nameravate zaprositi za stanovanje z nizkimi dohodki pri nepremičnini z davčnim kreditom, pričakujte, da bosta najemodajalec ali upravitelj nepremičnine potrebovala preverjanje dohodka in premoženja. Program davčnega dobropisa zahteva izrecno potrditev glede na to, koliko je v igri.
V: Kako natančno se izračuna moja najemnina?
O: Najemnina se izračuna na podlagi števila spalnic v stanovanju in ne dejanskega števila ljudi, ki tam živijo. Vaš najemodajalec mora izračunati najemnino, če predpostavlja, da v vsaki spalnici živi 1, 5 stanovalca (ali v studiu en prebivalec).
Torej bi najemnina za dvosobno stanovanje na primer temeljila na treh stanovalcih (1, 5 x 2 spalnici) v stanovanju.
Najemnina za davčni kredit vključuje tudi komunalno nadomestilo.
Najvišja najemnina, ki jo boste morali plačati za enoto z nizkim dohodkom v nepremičnini z davčnim kreditom, znaša 30 odstotkov odstotka (običajno 50 ali 60 odstotkov) povprečnega povprečnega bruto dohodka (AMGI).
V: Ali število ljudi v mojem gospodinjstvu vpliva na upravičenost?
O: Da. Število ljudi v vašem gospodinjstvu vpliva na to, ali se lahko v nepremičnini z davčnim dobropisom kvalificirate za enoto z nizkimi dohodki. Vaše gospodinjstvo mora zaslužiti manj kot določen odstotek AMGI, ki temelji na velikosti gospodinjstva. Po drugi strani najemnina za davek ne temelji na dejanskem številu ljudi v vašem stanovanju.
V: Ali bom moral podpisati poseben najem?
O: Ne. Program davčnega kreditiranja ne zahteva, da najemniki podpišejo poseben najem. Morda boste našli dodatek o najemu z eno ali dvema klavzulama, ki so značilni za program davčnih olajšav. Na primer, verjetno lahko pričakujete klavzulo, ki zahteva, da vsako leto sodelujete s svojim najemodajalcem pri ponovnem potrjevanju in preverjanju dohodka. Obstaja tudi jezik, ki navaja, da če se najemodajalec pri ugotavljanju upravičenosti zaveda, da ste vedeli napačne ali nepopolne podatke o dohodku, to bi lahko bili razlog za odpoved vašega najema.
V: Ali lahko najem mesečno?
O: Ko prvič podpišete najem stanovanja pri nepremičnini z davčnim kreditom, mora to trajati najmanj šest mesecev (čeprav obstaja nekaj izjem). Po tem se vi in najemodajalec lahko dogovorita, da bosta mesečno podaljšali najem.
V: Ali bodo v stavbi tržni najemniki?
O: Mogoče je. Veliko nepremičninskih davčnih nepremičnin vključuje nekatera stanovanja z nizkimi dohodki in nekatera stanovanja s tržno stopnjo.
V: Ali bom izstopal kot nizko dohodki, če bodo najemniki tržne stopnje?
O: Ne bi smel. Najemodajalci ne smejo ločevati stanovanj po tržnih stopnjah in stanovanjih z nizkimi dohodki. Nihče od vas ne sme vedeti, koliko najemnine plačate, če jim ne sporočite.
V: Ali se moj dohodek določa glede na to, kar sem naredil v preteklem letu?
O: Ne. Določa se s tem, da se veselimo in "letno" zaračunamo svoj dohodek za naslednje leto. Na primer, če na delovnem mestu zaslužite 3000 dolarjev mesečno, se ta dohodek šteje za 36 000 dolarjev (12 mesecev x 3000 USD), tudi če se izkaže, da dobite povišico ali celo izgubite službo mesec dni po selitvi v stanovanje.
V: Kako najemodajalci štejejo neredne prihodke od zaposlitve?
O: Dohodek iz zaposlitve mora biti vključen kot del dohodka gospodinjstev, ne glede na to, ali je dohodek stalen ali nepravilen.
Običajno morajo najemodajalci, ki sodelujejo v programu davčnih posojil, najemnikove trenutne okoliščine uporabiti za "letno razvrstitev" dohodka, kar pomeni vključiti znesek, za katerega najemnik pričakuje, da bo zaslužil v naslednjih 12 mesecih, tudi če se izkaže, da je ta številka veliko več ali nižje.
V: Ali me bo razveljavila poravnava ločitve ali skupno premoženje?
O: Ne. Morebitni najemnik ne bo izključen samo zaradi poravnave ločitve ali skupnega premoženja.
Čeprav je možno, da bi vas zaradi dohodkov po razvezi zakonske zveze neupravičeno imelo poravnavo ločitve ali skupno premoženje, niso utemeljeni razlogi za zavrnitev obravnave prošnje vlagatelja davčnega dobropisa ali samodejno menijo, da prosilec ni upravičen do dohodka.
V: Ali najemnina temelji na mojem dohodku?
O: Ne. Za razliko od drugih stanovanjskih programov, najemnina za davek temelji na povprečnem dohodku v vaši županiji ali drugih lokalnih območjih. To povprečje je znano kot AMGI, ki ga HUD posodablja vsako leto. Vaš dejanski dohodek je pomemben, ko gre za ugotovitev, ali ste upravičeni do stanovanja z nizkimi dohodki v nepremičnini z davčnim kreditom. Toda dejanska najemnina, ki jo plačate, ne temelji na vašem dohodku.
V: Ali nisem upravičen do drugih, če zaslužim preveč dohodka za nepremičnino za davčni kredit?
O: Ni nujno. Čeprav mora vsaka lastnina davčnega dobropisa upoštevati enaka pravila, da določi upravičenost do dohodka, lahko zaslužite preveč za eno nepremičnino v davčnem dobropisu, vendar še vedno velja za upravičeno do druge. To se lahko zgodi, če na primer zaslužite 55 odstotkov omejitve dohodka. Nepremičnina, ki mora najeti najemnikom, ki zaslužijo največ 50 odstotkov omejitev dohodka, bi vas zavrnila, vendar bi se nepremičnine, ki uporabljajo številko 60 odstotkov, zdele upravičene. Tudi omejitve dohodka se razlikujejo glede na okrožje, tako da če zaslužite nekoliko preveč dohodka za eno nepremičnino, boste morda imeli uspeh v drugi nepremičnini, ki uporablja drugačne omejitve.
V: Ali me lahko izselijo, če se dohodek po preselitvi poveča.
O: Ni vam treba skrbeti, da bi vas izselili zaradi preseganja dohodka. Če se vaš dohodek povzpne na kar 140 odstotkov AMGI, ni težav. Če se vaš dohodek dvigne nad to raven, lahko od najemodajalca zahteva, da sprejme ukrepe za zagotovitev, da bo stavba usposobljena za vse svoje davčne olajšave.
V najslabšem primeru lahko vaš najemodajalec (ob ustreznem obvestilu) preusmeri stanovanje po tržni ceni, vi pa bi izgubili ugodnost svoje omejene najemnine. Če pa so vaši dohodki tako visoki, niste nizki dohodki in bi si morali privoščiti tržno najemnino. Najemodajalci na nepremičninah lahko davčne najemnike izselijo samo zaradi "dobrega razloga", kot je določeno z državnimi ali lokalnimi zakoni. To pomeni tudi, da se vaš najemnik ne bo odločil, da ne bo obnovil najemne pogodbe brez pravega razloga.
V: Ali se moram vsakič, ko se moj dohodek spremeni, ponovno potrditi?
O: Na srečo ne. Program davčnega dobropisa nima "vmesnih potrdil", kar pomeni, da če zamenjate delovna mesta, pridobite povišico ali kupite ali prodate sredstvo, vam ni treba ponovno izračunati in preveriti dohodka. Pričakovati je, da se boste sestali z vodstvom, da boste le enkrat letno ponovno potrdili svoj dohodek, običajno ob obletnici podpisa najema.
V: Ali lahko kot študent živim v nepremičnini za davčni kredit?
O: Splošno pravilo je, da če so vsi v vašem gospodinjstvu redni študentje, potem ne morete najeti pri nepremičnini. Če ste torej redni študent s sostanovalko, ki hodi v šolo s krajšim delovnim časom, potem ste v redu. Če vsi v vašem gospodinjstvu hodijo v šolo za polni delovni čas, vprašajte vodstvo, ali spadate med izjeme.
V: Ali morajo biti nepremičnine za davčno dobropis v skladu z zakonodajo o diskriminaciji?
O: Da. Za nepremičnine za davčne dobropise veljajo enaki pravični stanovanjski zakoni kot za običajne nepremičnine. Poleg tega lahko po zaslugi dogovora med HUD-om, ministrstvom za finance in ministrstvom za pravosodje (DOJ) zlahka izvedete za najemodajalčevo pošteno kršitev stanovanja in ga uporabite kot podlago za neupoštevanje davčnih posojil. To pomeni, da imajo najemodajalci pri nepremičninah davčne dobropis še več razlogov, da vas ne diskriminirajo.
V: Kako lahko najemniki in potencialni dobijo več informacij o programskih zahtevah?
O: Najemniki in potencialni kupci imajo pogosto vprašanja o dohodku in pravilih za nepremičnine za davčne dobropise. Poleg odgovorov na pogosto zastavljena vprašanja, tukaj lahko dobite posebna vprašanja, ki jih bo odgovorila državna agencija za financiranje stanovanj, ki upravlja program davčnih posojil, kjer živite.